N°18
Janv./Févr. 2011

Les places fortes Européennes

MOTS CLES : Attraction | Prix en hausse | Propriétaires

Les places fortes Européennes

Monaco, Paris, Londres, Bruxelles, Genève et Berlin font partis des villes qui ont le vent en poupe sur le marché immobilier européen. Places attractives pour les propriétaires, les raisons de leur succès sont multiples : prix à la hausse, bonne santé économique, un marché du luxe en expansion. Immersion au coeur des cinq success story à l'européenne.

Le clivage Nord/Sud souvent donné comme explication des disparités économiques au sein d'un même pays peut-être employé pour décrire le marché immobilier européen. Alors même que des villes comme Madrid, Athènes, Chypre s'enfoncent dans la crise et ne semblent pas encore se sortir des difficultés économiques, d'autres villes affichent une « santé immobilière insolente ». Elles se sont bâties comme de vrais eldorados pour les propriétaires et les agences immobilières. Plus spécifiquement, le marché immobilier européen est majoritairement favorable aux acquéreurs sauf la Suisse et la Suède grâce à des taux d'intérêt bas et un retour à la pondération quant aux prétentions des vendeurs. Dans les faits la politique d'austérité menée dans les pays du Sud et les mesures de soutien gouvernementales au Nord influent sur la flexibilité du marché et plus particulièrement sur le moral des ménages. Pour ces raisons, les premiers signes de redressement constatés début 2010 demeurent volatils mais sont bel et bien existants.

Au fur-et-à-mesure de la création des Etats-Unis avec l'adhésion successive des états indépendants, (le dernier en date étant l'arrivée d'Hawaii en 1959), l'ensemble des personnes travaillant à la vente et la mise à disposition des terrains se sont organisés pour mieux répondre à la demande. Mais ce n'est qu'un siècle plus tard dans les années 1940 à 1950 que le métier de négociateurs s'est réellement structuré. Une harmonisation des règles du métier qui s'est faite état par état. Actes de ventes imprimés, annonces papiers sur des terrains mis en vente ou à la location : les négociateurs ont commencé à partager leurs informations pour accroître leurs actions sur le terrain. Une réalité qui prend officiellement forme avec la création du MLS (Multiple Listing Service) pouvant être traduit en français par « système à choix multiples de biens » en d'autres termes le fichier commun.

Les prix un signe distinctif

London

En termes de chiffres, Monaco, remporte la palme des villes les plus chères en Europe (voir encadré) avec un prix/m² de 35 000€, la ville princière, pôle touristique attire les fonds de placements. Un exemple qui met en exergue les villes dont les infrastructures en zone urbaine drainent davantage de population et qui par conséquent voient leur prix croître en conséquence. Durant le second semestre 2010, huit villes d’Europe ont enregistré une hausse de leur prix telles Berlin (+ 4,5% soit 2 100€ le m²) Hambourg (+3,8% soit 2 750€/m²) Düsseldorf (3,5% soit 2 330 €/m²) en comparaison à l’année précédente. Face aux capitales les plus durement touchées par la crise que sont Dublin, Madrid, quelques grandes villes ont su faire preuve de résistance. C’est le cas de Bruxelles, qui selon Era Immobilier bénéficie toujours d’une solide demande locale qui a contrario de nombreuses villes européennes, ne semblent pas avoir connu la crise économique, malgré la baisse des prix. De leur côté, Genève fait également partie des villes où l’accès à la propriété a été facilité. Dans la ville suisse, les Russes ont été nombreux à investir. Sur un marché où la construction tourne au ralentie et où 40% des biens sont détenues par des compagnies d’assurance et des fonds de placements, l’offre est considérablement réduit par rapport à la demande, faisant de la ville une place attractive. Berlin, selon une étude menée par l'université BUW de Wuppertal et l'institut Quaestio, est, de toutes les métropoles européennes, celle où les loyers sont les moins élevés (5,6 € du m² en moyenne). La capitale allemande à l’image du pays profite d’une croissance économique positive. Elle est avec Bruxelles et Vienne, la seule où un couple disposant de salaires confortables ne consacre pas plus d'un quart de ses revenus pour habiter dans les quartiers les plus huppés du centre-ville.

Paris France

Paris à tout prix

Quoi qu'il en soit, prix à la hausse ou prix à la baisse, les grandes capitales européennes restent rassurantes en termes d'investissement. Depuis un an, leurs prix au m² a fondu. En revanche, Paris est la ville qui tire le mieux son épingle du jeu. Les prix des biens haut de gamme n'ont baissé que de 10 à 15% en 2009 par rapport à 2008. Le groupe Barnes analyse : « le comportement de nos clients vendeurs et acquéreurs nous porte à croire que cette crise financière et économique a sauvé l'immobilier de qualité parisien devenu la meilleure valeur refuge du moment ». Pour les biens immobiliers de qualité « nous constatons une grande stabilité des prix » explique Thibault de Saint Vincent, « dont la baisse s'est enrayée depuis plus de trois mois ». De fait pour vivre à Paris dans les beaux quartiers, mieux vaut très bien gagner sa vie. Les loyers dans le 6ème ou le 7ème arrondissement s'approchent désormais des niveaux atteints par certains quartiers de Londres. Près des Invalides ou à Saint-Germain-des-Prés, un bel appartement de 75m² se loue en moyenne un peu plus de 2 500 €. La ville lumière, centre d'affaires, cité de la mode, de la culture et du tourisme est un vrai pôle attractif. Aux étrangers qui veulent y avoir un havre de paix et qui sont prêts à dépenser sans forcément compter pour avoir leur sésame s'ajoute les résidents français qui attirés par les opportunités professionnelles veulent à tout prix s'établir à Paris. Sa voisine londonienne fait également partie des villes les plus chères de l'Union européenne. Pour s'installer à Kensingtons ou Chelsea il faut compter en moyenne 3000€ pour un 75m² et pour louer ce type de bien disposer de revenus supérieurs à 100 000€/an.

LES DIX VILLES LES PLUS CHÈRES D'EUROPE (CLASSEMENT GÉNÉRAL)

Prix moyen par mètre carré en €. Appartements de 120 m² situés dans le centre de la capitale de chaque pays ou de la ville la plus importante :

1- Monaco 35 658€
2- UK - Londres 14 421€
3- Russie - Moscou 11 851€
4- France - Paris 9 961€
5- Suisse - Genève 7 128€
6- Grèce - Athenes 6 622€
7- Luxembourg 6 269€
8- Finlande - Helsinki 5 690€
9- Italie - Milan 5 541€
10- Irlande - Dublin 5 483€

Alexandra Picard

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