Les relations entre agents immobiliers et diagnostiqueurs

Les diagnostics amiante, plomb, gaz, électricité, termites, performance énergétique se sont multipliés depuis leurs mises en places. Or l'établissement de ces documents obligatoires est fondamental, puisqu'il peut, en fonction des résultats, persuader ou dissuader un acheteur de conclure une vente immobilière.

Avant l'entrée en vigueur du décret du 11 octobre 2010, l'article L.271-6 du Code de la construction et de l'habitation disposait déjà qu'une entreprise qui établit un diagnostic « ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle ».

Cette indépendance se conçoit au premier chef en termes capitalistiques directs, la société de diagnostic ne devant par exemple pas être une filiale d'une agence immobilière. Il peut s'agir également d'intéressement.

Ainsi, par jugement du 22 mars 2010, le Tribunal de grande instance d'Angers avait déjà sanctionné deux entreprises de diagnostics immobiliers qui commissionnaient des agents immobiliers en contrepartie d'apport d'affaires via un programme de fidélisation consistant, pour chaque règlement de diagnostic technique apporté par l'agence, dans l'attribution à celle-ci de points à convertir en chèques-cadeaux. Considérant qu'elles « placent le diagnostiqueur en position de dépendance économique vis-à-vis de son donneur d'ordre, en raison du flux de clients potentiels qu'elle génère », le Tribunal a condamné les entreprises à cesser ces pratiques sous astreinte de 5 000 ? par jour de retard et à verser la somme de 15 000 ? à l'UFC-Que Choisir au titre de dommages et intérêts.

Cette décision du 22 mars 2010 précisait déjà la notion d'indépendance qui doit être interprétée dans un sens large. Le diagnostiqueur ne doit pas être lié non seulement par des liens capitalistiques avec le vendeur, mais aussi par tout type de commissionnement "de nature à porter atteinte à l'impartialité et à l'indépendance », la société de diagnostic pouvant être tentée de réaliser des diagnostics optimistes pour s'assurer la confiance des agences immobilières. Le décret du 11 octobre 2010 s'inscrit donc dans cette conception large de l'indépendance et l'assortit de sanctions. L'article R.271-3 du Code de la construction et de l'habitation dispose ainsi que le diagnostiqueur ou son employé « ne peut accorder, directement ou indirectement », à l'agent immobilier pour une opération impliquant un diagnostic « aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.» L'article R.271-4 du même code dispose quant à lui que : "Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait : a) (.) d'établir ou d'accepter d'établir un document devant être établi dans les conditions de l'article L. 271-6, et de ne pas respecter les conditions de compétences, d'organisation et d'assurance définies par les articles R. 271-1 et R. 271-2 et les conditions d'impartialité et d'indépendance exigées à l'article L. 271-6 ; c) de faire appel (.) à une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétences, d'organisation et d'assurance définies aux articles R. 271-1 et R. 271-2 ou aux conditions d'impartialité et d'indépendance exigées à l'article L. 271-6 ». L'amende ainsi encourue par le diagnostiqueur (R.271-4 a) et l'agent immobilier (R.271-4 c) est donc importante puisque son montant sera de 1 500 ? (7 500 ? en cas de personne morale auteur des faits) par acte illicite, étant précisé que la récidive est expressément prévue par les textes pouvant ainsi porter la sanction à 3 000 ? ou 15 000 ? en cas de réitération. La jurisprudence devra préciser si la simple communication des références d'un diagnostiqueur par une agence dans le cadre de relations d'affaires peut constituer un « avantage » au sens de l'article R.271-3.