Le mandant peut-il révoquer partiellementun mandat de vente ?

Un mandat de vente, comme tout contrat, oblige le mandataire et le mandant à en respecter les termes et les conditions, notamment concernant la durée de la mission confiée à l'agent. S'agissant du mandat, l'article 2004 du Code civil dispose cependant que le mandat peut prendre fin par la seule volonté du mandant à tout moment.

L'article 2004 du Code civil ne vise pas expressément la révocation d'une des clauses du mandat. Ce droit de révocation du mandat dans son ensemble se retrouve dans l'article 78 alinéa 2 du décret n° 78-678 du 20 juillet 1972 qui prévoit que si le mandat stipule une exclusivité, chacune des parties peut, passé un délai de 3 mois à compter de la signature, dénoncer ce mandat à tout moment, sous réserve d'en aviser l'autre partie avec un préavis minimum de 15 jours. La première chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt rendu le 25 février 2010, considérablement élargi le champ d'application de l'article 2004 du Code civil au profit du mandant en considérant que sauf stipulation d'irrévocabilité mentionnée dans le contrat de mandat, la révocation partielle du mandat est, comme sa révocation totale, laissée à la discrétion du mandant.

En l'occurrence, un couple de propriétaires avaient confié à un agent immobilier un mandat exclusif de vendre leur immeuble. Plusieurs mois après, les mandants ont adressé à l'agent immobilier, conformément aux stipulations contractuelles, une lettre recommandée l'informant de leur décision de mettre fin à la seule clause d'exclusivité stipulée au contrat de mandat. Le bien ayant été vendu un mois après par l'entremise d'un autre agent immobilier, le premier agent évincé a assigné les vendeurs en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale figurant au mandat, en invoquant la violation de la clause d'exclusivité.

Après que la Cour d'appel de Nancy eut fait droit à la demande de l'agent immobilier et ait condamné les vendeurs à lui payer une indemnité, la Cour de cassation a cassé cet arrêt en reconnaissant au mandant non seulement un droit de révocation partiel mais surtout un droit de révocation portant sur la clause d'exclusivité qui est pourtant essentielle pour l'agent immobilier. La Cour rappelle cependant que le mandataire peut accepter ou non cette révocation et surtout que le contrat de mandat peut prévoir une stipulation d'irrévocabilité de la clause d'exclusivité pour éviter cette révocation partielle.

La position adoptée par la Cour de cassation dans l'arrêt rendu le 27 février 2010 qui est, au demeurant destiné à une large diffusion, fragilise les droits des agents immobiliers alors que ceux-ci pouvaient raisonnablement considérer qu'en marge du droit de révocation du mandat reconnu au mandant au titre de l'article 2004 du Code civil, chaque disposition contractuelle, conformément à l'article 1134 du Code civil, constitue la loi des parties, doit être strictement respectée et ne peut être modifiée ou annulée que d'un commun accord. Certes, la révocabilité totale (ou partielle) du mandat peut être écartée soit par une stipulation expresse soit dans le cas d'un mandat d'intérêt commun dont la révocation ne peut être justifiée que par une cause légitime. La position adoptée par la Cour de cassation est d'autant plus surprenante que le même jour cette même chambre rendait un autre arrêt dans lequel elle rappelait l'exigence, à peine de nullité du mandat lui-même, de la remise effective au mandant du double exemplaire d'un contrat de mandat. Or, toute clause d'exclusivité dans un mandat doit conformément à l'article 78 alinéa 1 du décret du 20 juillet 1972 être expressément mentionnée, et ce en caractère particulièrement apparents. Dès lors la solution de la Cour suprême semble excessivement protectrice des mandants (non professionnels) qui sont donc maintenant autorisés à revenir quand bon leur semble sur la principale protection accordée à leur contractant (la clause d'exclusivité) alors que tant la réglementation que la Cour de cassation imposent un formalisme particulier à la stipulation d'une telle exclusivité. Les agents immobiliers prendront donc maintenant soin de stipuler expressément dans leurs mandats que la clause d'irrévocabilité porte spécialement sur l'engagement d'exclusivité.