N°16
Sept./Oct. 2010

Le congé et la fin des usagés locaux

MOTS CLES : Baux commerciaux | Congés
 
La loi de modernisation de l'économie tente de simplifier les congés relatifs aux baux commerciaux

De quoi parle-t-on ?

L'article 145-9 alinéa 11 du code de commerce, dans sa version antérieure à la loi du 4 août 20082, prévoyait que les baux commerciaux ne cessaient que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins 6 mois à l'avance. Depuis la loi du 4 août 2008 précitée, l'article 145-9 alinéa 13 prévoit que le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et est applicable à l'ensemble des baux commerciaux en cours.

La question

LE LOCATAIRE ET LE BAILLEUR DOIVENT-ILS FAIRE COÏNCIDER LA FIN DES ÉCHÉANCES TRIENNALES ET LE TERME DE LEUR BAIL COMMERCIAL AVEC LE DERNIER JOUR D'UN TRIMESTRE CIVIL, ET CE QUAND BIEN MÊME LES DISPOSITIONS INITIALES DU BAIL COMMERCIAL NE LE PRÉVOIENT PAS?

La réponse

Avant la loi du 4 août 2008, l'application de l'article L 145-9 du code de commerce nécessitait non seulement le respect d'un délai minimum de 6 mois mais également celui de termes multiples et variés selon les régions (par exemple avant Pâques pour la St Michel, à Marseille ou à Cannes). Il en résultait une insécurité liée à l'application d'usages dont bailleurs ou preneurs n'avaient pas toujours connaissance.

Cette loi a banni de telles références.

Si l'on comprend la volonté de simplification du législateur en uniformisant les délais de congés, la lecture et l'application de cet article est beaucoup moins évidente.

Ce texte incite fortement les bailleurs et locataires à faire coïncider le point de départ de leur bail commercial avec le premier jour d'un trimestre civil soit le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet ou le 1er octobre. De telles échéances ont le mérite de la simplicité.

Néanmoins, en pratique, elles peuvent ne pas satisfaire tout le monde. que ce passe-t-il alors lorsque le bail ne prévoit pas de telles échéances?

Elle ne pose aucune difficulté lorsqu'il s'agit d'un bail commercial ayant fait l'objet d'une tacite reconduction. Dans une telle hypothèse, le bailleur et le preneur peuvent donner congé à tout moment à condition de respecter le délai de 6 mois. Il suffit donc dorénavant de prévoir de faire coïncider le terme du bail reconduit tacitement avec le dernier jour d'un trimestre civil.

En revanche, on doit s'interroger lorsque le terme contractuel de chacune des périodes triennales ou le terme du bail lui-même ne coïncide pas avec le dernier jour d'un trimestre civil. Faut-il s'en remettre à ce que les parties ont prévu au bail ou prévoir de délivrer un congé pour le dernier jour du trimestre civil?

Certains professionnels du droit considèrent que les dispositions de l'article L 145-9 modifiées concernant le dernier jour du trimestre civil ne s'appliquent que pour autant que les parties n'aient pas prévu qu'il en soit autrement, c'est-à-dire n'aient pas prévu d'échéances expressément datées.

application de l'article L 145-9 du code de commerce modifié par la loi du 4 août 2008 dite « de modernisation de l'économie » prévoyant la délivrance des congés au moins 6 mois à l'avance pour le dernier jour du trimestre civil suscite des interrogations de la part des praticiens. Pour de nombreux professionnels du droit, cette référence au dernier jour du trimestre civil ne s'applique que pour autant que les parties n'ont pas convenu contractuellement d'une échéance différente, à condition toutefois que le délai de 6 mois soit respecté.

Une réponse ministérielle 4 a rappelé sur ce point que l'article L 145-4 du code précité prévoit qu'à défaut de convention contraire, le preneur d'un local commercial a la faculté de donné congé au bailleur dans les formes et délais de l'article L 145-9. Puis, elle a précisé, que l'expression "congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance» doit s'interpréter ainsi: « le délai de six mois constitué de deux trimestres doit, au minimum, toujours être respecté. A ce délai minimum de six mois s'ajoute le délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre.»

Cette précision n'apporte pas de réponse claire et tranchée. Cependant, la référence faite à l'article L 145-4 et plus particulièrement au « à défaut de convention contraire » peut être interprétée comme laissant la priorité à ce qui a été convenu entre les parties.

Cela se comprendrait parfaitement, l'inverse revenant concrètement à allonger la durée d'un bail initialement fixé à 9 ans ou à ne permettre une prise à bail qu'au premier jour d'un trimestre civil.

Une décision judiciaire 5 a adopté cette position, considérant que lorsque l'échéance contractuelle du bail ne correspond pas à la fin d'un trimestre civil, on ne doit tenir compte de la date du « dernier jour du trimestre civil » que si le bail s'est poursuivi au-delà de son échéance contractuelle (tacite prorogation : plus aucune échéance contractuellement prévue) et non lorsque le congé est donné pour le terme du bail, en fin de période triennale.

Cette décision semble également aller dans le sens d'un arrêt de la Cour de cassation qui, bien que relatif à l'ancien article L 145-9 précisait, que le terme d'usage (aujourd'hui remplacé par le dernier jour du trimestre civil) ne pouvait être retenu qu'en cas de reconduction tacite du bail.

A l'examen de ces décisions, une solution logique pourrait se dégager privilégiant les échéances contractuellement prévues par les parties. Toutefois, il convient d'attendre les prochaines décisions judiciaires sur ce point pour en avoir l'assurance.

Dans ce contexte, la rédaction de baux commerciaux dont les échéances coïncideraient avec le dernier jour d'un trimestre civil est une des options.

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