N°15
Juillet / Août 2010

MIAMI, une ville stratégique pour l'investissement immobilier

MOTS CLES : Reprise | Haut de gamme | Euro

Alors que l'immobilier de prestige rentable à des prix abordables se fait de plus en plus rare en France, les investisseurs français lorgnent désormais de l'autre côté de l'Atlantique pour dénicher les meilleurs placements. Visite dans les coulisses d'une ville qui fait de nouveau rêver.

Depuis quelques années, la Floride a le vent en poupe chez les investisseurs français. A cela rien détonnant avec un euro encore supérieur au dollar et une baisse notable du prix du m2 outre-Atlantique, investir sur le sol américain reste rentable. Depuis l'été 2009 après quatre années d'agonie, le marché montre quelques signes de reprise. Les prix qui avaient chuté de 40 à 60% demeurent plus attractifs que jamais pour la clientèle européenne et française, souhaitant tirer profit de l'euro.

Une vraie reprise immobilière

Selon la firme Metrostudy, une compagnie de recherche spécialisée en immobilier, le nombre de condominiums(1) neufs dans les six comtés du sud-est de la Floride, (Indian River, St-Lucie, Martin, Palm Beach, Broward et Miami) atteint 22 244 biens. Dans le premier trimestre de 2009, les ventes de propriétés unifamiliales existantes avait augmenté de 72 % par rapport au premier trimestre de 2008 à Miami et de 46% pour Fort Lauderdale. Les ventes de condominiums existants ont augmenté de 51% à Miami, une augmentation très supérieure à la moyenne de la Floride qui se situe autour de 19% d'augmentation. Miami et ses alentours est la région de la Floride qui montre la plus grande reprise du marché immobilier depuis 8 mois. Les taux d'intérêts favorables, les programmes pour les primo-accédants ajoutés aux prix réduits ont créé de réelles opportunités d'achat.

Beaucoup de bien de qualité

Malgré un « inventaire » en hausse constante en raison du nombre de short sales(2) et de foreclosures(3), la tendance à la reprise des ventes et des prix sur 2010-2011 devrait se confirmer. Il existe en tout cas à Miami beaucoup de biens de qualité qui semblent se vendre mieux avec des acheteurs qui paient le plus souvent comptant. « A deux pas de la mer, des résidences récentes haut de gamme se vendent 3 000 € m² avec de nombreux services à la clé », détaille Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes International. La Floride jouit d'un climat privilégié et d'un essor économique porté par le tourisme et les nouvelles technologies. Il n'est donc pas étonnant de voir de nombreux Français profiter du moment pour concilier placement et plaisir. Des acheteurs internationaux auxquels s'ajoutent les Canadiens, les « babyboomers » du Nord-est des États-Unis qui jouent un rôle significatif dans la reprise du marché dans le sud est floridien.

Le nombre de transactions croît à Miami

Terrain de jeu intéressant pour les investisseurs étrangers qui négocient aux mieux les prix grâce à des propositions sans clause suspensive, Miami voit son marché se rénover. Comme le marché locatif reste très stable, tout bien acheté destiné à la location trouve souvent preneur rapidement et à très bon prix. Pendant que l’Europe sort lentement de la crise, le nombre de transactions devrait continuer à croître en Floride jusqu’à la fin de l’année. Miami avec ses prix inimaginables il y a encore 2 ans, reste une ville stratégique pour l’investissement immobilier. Pourtant malgré l’engouement qui agite de nouveau la ville, il faut rester prudent dans les investissements. De nombreux appartements de grand standing flambants neufs, le long de la côte à Miami et Fort Lauderdale s’avèrent être des gouffres financiers, en raison des charges de copropriété astronomiques. Par ailleurs, certains agents immobiliers peu scrupuleux proposent sans avertir des tours de Miami « black-listés » qui ne seront jamais finançables par les banques via un prêt. Malgré ces quelques bémols, le moment semble pourtant propice pour prendre possession d’un bien à Miami car cette ville est particulièrement réactive face aux aléas du marché. Une ville qui aura toussé et subi la crise avant le reste des Etats-Unis mais qui n’a pas pris froid et qui sort de sa léthargie très rapidement.

MIAMI EN CHIFFRE

Miami comptabilise à l’heure actuelle,1621 appartements, 8171 maisons à vendre dans tout Miami (Dade County). Il y a 4 263 appartements à moins de $ 100,000 dont 530 situés à proximité des plages d’Aventura, de Bal Habour, Bay Harbor Islands, Fisher Island, Golden Beach, Hallendale, Indian Creek, Key Biscayne, Miami Beach, North Bay Village, Sunny Isle et Surfside. Parmi ces 530 appartements, 232 sont en 'short sale', et 62 sont des saisies bancaires. 235 sont des ventes normales aux prix du marché actuel.

1- Condominiums : En Amérique du Nord, le terme condominium désigne un appartement en copropriété. L'appartement est acheté par un propriétaire unique qui en a seul, l'usufruit. Il doit également assumer une partie des frais d'entretien du stationnement, des aires communes de l'édifice. Ces frais sont divisés en parts égales entre tous les propriétaires et sont généralement appelés : frais de condo.

2 - Short sale : Vente faite par le propriétaire en accord avec la banque qui l’y autorise. Le bien sera mis en vente à prix cassé par le propriétaire pour attirer un maximum d’offres, qui seront toutes transmises à la banque, laquelle déterminera laquelle est la plus intéressante à ses yeux, s’il y en a une. Cette option évite au vendeur la faillite personnelle, mais peut prendre jusqu’à 12 mois, sans offrir aucune garantie de succès aux acheteurs potentiels.

3 - Foreclosure : Faillite immobilière. Le bien est vendu par la banque après saisie, souvent aux enchères.

Gabrielle Mansier

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Information de l'immobilier Expression #15

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