Actualités Février/Mars 2010

Avec plus de 50 000 transactions par an, 1 200 points de vente et 6 000 collaborateurs, le réseau Orpi est de loin le leader sur le marché de l'immobilier. Forte de son succès, la chaîne ne s'arrête pas là, et pas moins de 9 nouveaux points de vente situés dans le Loiret, l'Ain, le Rhône, la Seine-Maritime, la région Parisienne, la Moselle, le Cher et la Gironde, ont ouvert leurs portes au 3ème trimestre 2009. Ce qui porte à 50 le nombre de points de vente Orpi ouvert en France sur l'année 2009.

Au sein de la direction, on se réjouit de ces ouvertures, et on voit là l'occasion de « densifier encore le maillage régional offert par le réseau » et de poursuivre « la stratégie de développement » mise en place. Un plan notamment basé sur l'attrait des valeurs coopératives et les points forts du fichier commun.

Parmi ces 9 nouveaux points de ventes, on compte 4 créations d'agences ou succursales ouvertes par des agents Orpi, et 5 agences déjà existantes qui ont décidé de rejoindre le réseau. Un moyen pour elles de profiter de la notoriété et des atouts du réseau Orpi.

D'après la dernière note de l'Observatoire crédit Logement/CSA publiée en janvier dernier, « les taux moyens du secteur concurrentiel » se situent aux alentours de 3,75 % « hors assurance et coût des sûretés. » Dans le détail, prévoyez 3,73% pour l'accession dans le neuf et 3,74% pour l'accession dans l'ancien.

Toujours selon la note, « les taux ont donc reculé de 140 points de base » depuis novembre 2008. Un signe positif montrant le désir des établissements de crédit de venir en aide aux acteurs du marché immobilier.

Toujours selon la note, « les taux ont donc reculé de 140 points de base » depuis novembre 2008. Un signe positif montrant le désir des établissements de crédit de venir en aide aux acteurs du marché immobilier.

Grâce à la « production réalisée à taux variable » qui se situait à 8,7% en janvier, les établissements utilisent sur les taux courts pour proposer aux emprunteurs des prêts à taux révisables capés qui leur permettront de préserver leur solvabilité.

En ce qui concerne la durée moyenne des prêts, le mois dernier, elle était de 213 mois (239 mois pour l'accession dans le neuf et 228 mois pour l'accession dans l'ancien). « C'est donc une augmentation de la durée moyenne de l'ordre de 1 mois, comme cela est habituellement constaté en début d'année » le rappelle l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Le coût relatif des transactions réalisées par crédit immobilier s'élève à 3,75 années de revenus en janvier 2010. Une situation qui explique les bonnes conditions de crédits.

« Le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté est de 9% inférieur à son niveau de décembre 2008. »

« Le bilan du Plan de Cohésion Sociale démontre que l'effort de rattrapage a été accompli. Aujourd'hui, pour répondre aux attentes des Français, il est nécessaire de mieux territorialiser notre politique de logement social » - Benoît Apparu, Secrétaire d'Etat en charge du Logement et de l'urbanisme, lors d'une conférence de presse le 3 février 2010.

En 2010, l'Etat va en effet débloquer pas moins de 4,7 mds d'¤ d'aides pour la construction d'environ 140 000 logements sociaux, afin de faire face à la crise du logement.

Pour permettre la production des logements locatifs sociaux programmés, l'Etat va apporter 624 millions d'¤ d'aides à la pierre (les subventions aux organismes HLM pour le financement de la construction de logements sociaux). Il apportera également d'autres aides : 2 millions d'euros au titre de la TVA à 5,5 %, 850 millions d'¤ au titre de la compensation de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties et enfin 1,2 millions d'¤ au titre de l'aide de circuit (différentiel entre les taux de marché et les taux appliqués aux prêts des bailleurs sociaux). De plus, lorsque ces logements seront habités, des aides personnalisées supplémentaires seront versées aux nouveaux locataires (environ 400 millions d'¤ par an).

Par rapport au début de l'année, on constate une augmentation du volume des transactions en province comme en Ile de France. (Hausse plus importante pour les appartements en Ile de France qu'en province.) Toujours selon les Notaires et l'Insee, « le nombre de mutations observé pour l'année 2009 devrait se situer aux alentours de 590 000 et non pas à 520 000. »

Malgré une petite baisse des activités, Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers Co-fondateurs du groupe Laforêt, soulignent que « ceux qui avaient formulé de telles prédictions avaient alors simplement oublié l'une des premières lois de l'économie : les prix se régularisent en fonction de l'offre et la demande. »

La dernière note de conjoncture des Notaires de France et de l'Insee, confirme un léger soubresaut des activités sans pour autant prévoir une situation semblable à celle des années 2000-2005. « L'éclaircie du marché précédemment constatée paraît se maintenir et même se confirmer à fin 2009 », précisent-ils.

La franchise Guy Hoquet l'Immobilier s'est associé à un promoteur immobilier afin d'intégrer des agences du réseau sur le sol marocain. Des agences spécialisées dans la transaction du neuf et de l'ancien. A terme Guy Hoquet l'Immobilier veut devenir le réseau spécialiste du Maroc.

Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable, a réalisée une étude sur « le lien dans le temps entre le prix des logements et le revenu par ménage. » Selon l'auteur, « il se double d'un lien étroit dans l'espace : la hiérarchie des prix est parallèle à celle des revenus, ce qui illustre la ségrégation socio-spatiale par le logement. »

Pour exemple, en 2006, dans une commune d'Ile-de-France à l'autre, lorsque le revenu imposable brut par ménage augmentait d'un ¤, le prix moyen des logements dans la commune augmentait également (+5,26 ¤).

« Ce coefficient de passage varie dans le temps : en 2000, il n'était que de 3,77, ce qui atteste que l'envolée du prix des logements de 2000 à 2006 a non seulement réduit le pouvoir d'achat immobilier des ménages mais également contribué à la ségrégation socio-spatiale.» Toujours selon l'analyse de Jacques Friggit, depuis 2008, la diminution du prix des logements a eu 2 actions : elle a rendu une partie du pouvoir d'achat aux ménages, et elle a « relâché la pression ségrégative dans une proportion certes limitée pour l'instant. »

L'auteur conclut en disant que « la prédominance en Ile-de-France d'une grande agglomération dotée d'une infrastructure de transport très dense renforce sans doute ce lien entre revenu et prix des logements. »

Nexity vient de lancer les travaux d'un projet immobilier mixte, situé rue Belliard, dans le quartier européen de Bruxelles. Ce projet concerne la construction d'une résidence hôtelière de 110 chambres ainsi que la réhabilitation de trois anciennes maisons de Maître.

Ce projet, réalisé en collaboration avec l'Architecte A2RC s'articulera autour d'un hôtel de 110 chambres, pour lequel, un contrat d'usufruit d'une durée de 15 ans a été conclu avec Orion International, filiale du groupe Pierre et vacances.

Le projet de résidence hôtelière et les logements réhabilités au sein de cette maison ont été vendus en l'état futur d'achèvement à une agence foncière belge, Home Invest Belgium.

Une des trois Maisons de Maître sera transformée en logements sociaux, vendus à un organisme dépendant de la Ville de Bruxelles. Quant à la troisième Maison de Maître, initialement occupée par des bureaux, elle sera restaurée et vendue à un syndicat de médecins. La livraison est prévue pour le premier semestre de l'année 2011.

En Ile-de-France : on constate une stabilisation « à un niveau qui reste élevé. » La baisse des prix débutée fin 2008 se situe au 3ème trimestre 2009 d'après l'indice Notaires INSEE à -7,5 % pour les appartements et -9,5 % pour les maisons.

Pour la Province : on note -6,9 % pour les appartements et -8,5 % pour les maisons au 3ème trimestre 2009.

Les Notaires de France et l'Insee restent prudents. « Il faut souhaiter que le rattrapage en nombre de transactions jusqu'alors constaté ne soit pas qu'un simple effet d'optique sans lendemain : un dernier trimestre un peu euphorique contre un début d'année de sinistrose immobilière. »

Chez Laforêt, on pense qu'il faudra « attendre 2011, voire 2012, pour que l'économie retrouve un rythme de croissance acceptable. » Malgré un contexte économique difficile, le gouvernement compte bien venir en aide aux acteurs du marché immobilier avec la mise en place de diverses aides (Loi Scellier, prêt à taux zéro…) favorisant l'accession à la propriété.

D'après le courtier en ligne Empruntis, c'est la baisse de 0,05 %des taux qui a permis au taux moyen du prêt sur 20 ans de passer à 3,95 %. Par ailleurs, les prêts sur 15 et 10 ans passent respectivement à des taux de 3,85 %et 3,60 %. Seuls les prêts sur 25 et 30 ans restent stables.

Les prévisionnistes annoncent une légère baisse des taux de crédit pour février-mars puis une stabilisation, avant certainement un retour à la hausse dans le courant de l'année. Les primo accédants peuvent se réjouir, car cette baisse des taux leur permet d'accroître réellement leur capacité d'achat. Une conjoncture favorable comme les emprunteurs n'en n'avaient pas connu depuis 2006 !