N°12
déc 2009 Jan 2010

État des lieux de l'immobilier français

Bilan 2009 et perspectives 2010

MOTS CLES : Stabilisation | Confiance | Reprise | Economie

Depuis quelques mois, nous assistons sur le plan national, à une légère reprise de l’activité immobilière. Cette reprise est due principalement aux taux d’intérêts bancaires très bas, ainsi qu'aux aides fiscales proposées par le gouvernement. Mais attention, La demande reste faible, les résultats disparates, le marché économique continuant à se dégrader. Analyse.

« Ce qui est le plus notable dans le bilan de l'année écoulée est la baisse du volume de transactions. De l'ordre de 20 %, soit 500 000 transactions prévues en 2009. Cette chute était déjà similaire en 2008. La baisse des prix était donc inévitable », confie Sébastien de Lafond, président et fondateur de Meilleursagents.com. Les prix ont donc baissé partout en France jusqu'à la fin du 1er trimestre 2009. « Les 6 mois les plus compliqués ont été de septembre 2008 à mars 2009. Les prix ont perdu 10 % à Paris, 15 % en Île-de-France et entre 15 et 20 % sur le reste du pays.» Puis à partir d'avril, le marché se remet petit à petit : taux de crédit en baisse, stabilisation des prix voire remontée à Paris, etc. Enfin en octobre 2009, le mouvement de stabilisation des prix se confirmait nettement. En effet, les prix des logements anciens enregistraient une légère hausse de 0,6 %. Mais au total, « l'année 2009 enregistre quand même un recul moyen des prix par rapport à 2008, voisin de 5 % », René Pallaincourt, Président de la FNAIM indique René Pallaincourt, président de la Fnaim. Les chiffres dévoilés en novembre par les notaires de d'Ile-de France confirmaient cette fragilité du marché donnant une valeur moyenne du m² en baisse de plus de 7 % sur un an et même une légère baisse sur le marché immobilier parisien. Cependant, la chute de 10 % annoncée en début d'année n'a pas eu lieu. Cette baisse des prix en 2009, moindre que prévue en raison d'un « mouvement de stabilisation des prix à court terme » serait en fait la seconde consécutive après celle de 2008 (-3,1% par rapport à 2007). Chose rassurante au niveau des prix, ce retournement du marché est intervenu après une dizaine d'années de hausse des prix ininterrompue. Les prix ayant progressé de 14 % en 2003, 15,5 % en 2004, 10,9 % en 2005, 7,2 % en 2006 et 3,6 % en 2007. C'est donc une baisse qui fait figure d'assainissement plus que de catastrophe. « Cela permet également de se réinterroger sur la qualité des biens mis en vente et leur juste valeur. Comme tout avait augmenté, l'analyse des chiffres du marché était faussée », note Sébastien de Lafond. Il n'empêche que certains biens pâtissent plus que d'autres de ce « réajustement » et notamment l'ancien. Si les petites surfaces tiennent le coup tout comme les biens de prestige, le coeur du marché que sont les moyennes surfaces et appartements familiaux connaissent une petite traversée du désert. « Pour le moins et pour relancer ce marché, il apparaît donc essentiel, entre autres, de doubler le prêt à taux zéro pour les opérations d'accession dans l'ancien, comme cela est le cas dans le neuf, afin de sécuriser la mobilisation de l'apport personnel des ménages frileux, et par conséquence, les banques elles-mêmes », poursuit René Pallaincourt.

Pas d'effondrement mais pas de grand rebond non plus

Et si les spécialistes ne parlent pas de situation épouvantable, le rebond n'est pas forcément pour tout de suite. Les prix devraient se stabiliser à la baisse, les taux des prêts rester bas et les besoins des acheteurs solvables se réaffirmer. Mais… « Le problème est l'indice de confiance des acquéreurs. Le mauvais environnement économique et la hausse du chômage ne rassurent pas les futurs acheteurs. Ils ont encore peur de l'avenir » souligne René Pallaincourt.

C'est ce que confirme la banque HSBC, qui tire même la sonnette d'alarme, en indiquant que la stabilisation ne reviendra pas tant que le marché immobilier devra faire face à ces tensions. Selon Mathilde Lemoine, directeur des études économiques chez HSBC France « la hausse du chômage devrait s'accentuer en 2010 pour atteindre 11,4 %. » La banque indique également que le marché immobilier va peiner pour se reprendre également à cause d'une mauvaise solvabilité des ménages français qui devrait ralentir les ventes de biens immobiliers Et les logements anciens comme les neufs devraient en faire les frais. Evoquant les mesures prises par le gouvernement dans le cadre des différents plans de relance (doublement du prêt à taux zéro, rachat aux promoteurs de nombreux logements neufs par les bailleurs sociaux, etc.), Mathilde Lemoine se montre également sceptique en ce qui concerne leurs missions de relance de l'immobilier neuf : « Ces plans accélèrent des projets existants. Si des projets résidentiels nouveaux ne sont pas lancés, on risque une nouvelle récession du secteur en 2010. »

Quelles perspectives pour 2010 ?

Prévisions à la baisse pour Empruntis, spécialiste du prêt immobilier en France, puisque les prix de l'immobilier devraient encore reculer de 5 % en 2010. Mais le courtier annonce que cette chute serait un minimum pour amorcer une future reprise. « 5 % de baisse en 2009, c'est faible. Ce n'est effectivement pas encore assez pour retrouver un marché sain. En tout cas, il faudrait éviter que les prix remontent si on veut un marché pérenne et fluide », ajoute Sébastien de Lafond. De son côté, Seeds Finance, cabinet d'économistes, envisage une baisse de 4 % sur l'année 2010. « Une chose est sûre pour 2010, les prix vont rester discriminants », assure Sébastien de Lafond. D'autres spécialistes de l'immobilier tempèrent en prédisant que la baisse du marché sera modérée voire stabilisée en 2010, surtout dans le neuf, selon une étude publiée récemment par le Crédit Agricole. « La confiance des ménages devrait revenir petit à petit et, après une baisse cumulée de 17 % en 2008-2009, les prix retrouver des niveaux plus conformes aux fondamentaux ». « La surévaluation des prix, moindre en France que dans d'autres pays comme le Royaume-Uni et l'Espagne, devrait aussi contribuer à un retour graduel des acheteurs et des baisses de prix plus modérées. » De plus, il faut savoir que les prix ne sont pas les seuls indicateurs importants dans une transaction immobilière Il faut également se concentrer sur les taux d'intérêts. Ainsi, même sans une baisse significative des prix en 2010, les acheteurs seront aidés par des taux d'intérêts très intéressants. « Je ne sais pas si c'est le moment d'acheter, mais une chose est sûre, c'est le moment d'emprunter. La perspective de baisse de quelques points des prix en 2010 ne devant pas retarder les intentions d'achat », concluait Jean-François Humbert, président de la chambre des notaires de Paris, lors de la conférence trimestrielle de la chambre en septembre 2009.

Quelques conseils aux futurs acquéreurs

Plutôt que des conseils, voilà des petites phrases pour rester sur terre :

  • l'immobilier est trop souvent affectif
  • quand il s'agit de faire un investissement, sachez garder la tête froide
  • ce qui est beau n'est pas forcément bien et méfiez-vous des trop bonnes opportunités.

Les professionnels les plus prudents conseillent donc de faire preuve de discernement, de regarder dans le détail, de se renseigner sur les réalités de chaque marché régional. Enfin, pour les plus sereins quant à leur avenir, d'autres spécialistes leur recommandent d'« attaquer ». On ne rencontrera peut-être plus jamais une situation aussi favorable offrant le schéma parfait : baisse des prix, taux d'emprunt au plus bas, offre en hausse, etc.

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Focus Parisien

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Le plus significatif à Paris en 2009 a été la remontée des prix des petites surfaces, surtout depuis avril. Ils ont pris 6 % en six mois, à la différence des grands appartements qui n'ont pris que 1 %. Ce phénomène est dû au manque d'offres. Deux types de clientèles en ont profité. D'un côté les primo-accédants, grâce à la baisse des taux, et de l'autre les investisseurs, qui ont choisi la pierre comme valeur refuge. A l'autre bout du marché, il a été également significatif de voir que les biens d'exception ont toujours continué à bien se porter du fait d'une forte demande des acquéreurs étrangers, eux aussi intéressés par le placement financier.

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Information de l'immobilier d'Expression #12

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