DIAGNOSTIC : Bien respecter les règles
Aujourd´hui, lors de la vente ou la location d´un bien immobilier, le vendeur ou bailleur doit pouvoir fournir des certificats ou diagnostics immobiliers afin de prouver que le bien est conforme à la législation. Une tendance à la judiciarisation de l´immobilier qui oblige agents et diagnostiqueurs immobiliers à travailler main dans la main.
Avec la « judiciarisation » croissante de l'immobilier, il devient de plus en plus difficile pour un vendeur d'assurer lui-même la vente de son bien. Il doit en effet fournir de nombreuses preuves, diagnostics ou certificats, que le bien est conforme à la législation. En cas d'oubli ou d'erreur, l'acheteur peut se retourner contre lui ou tout simplement faire annuler la vente.
Informer et conseiller
L´agent immobilier a donc un rôle d´informateur et de conseiller, que ce soit pour le vendeur ou pour l´acquéreur. Il doit s´assurer que le vendeur a engagé un diagnostiqueur indépendant afin d´effectuer les diagnostics obligatoire pour le bien ( voir encadré 1 : Les diagnostics obligatoires en 2009). Il doit vérifier avec l´acquéreur / acheteur que tous les papiers requis ont été joint au dossier de diagnostics techniques impératif pour tout acte de vente. L’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, doit être fourni par le vendeur dès la signature du compromis de vente et par le bailleur au locataire à la signature du bail. Le rôle de l´agent est de s'assurer que le diagnostiqueur est bien certifié et veiller à l'impartialité et à l'indépendance de celui-ci vis-à-vis de la transaction. L´agent peut proposer à son client vendeur deux ou trois diagnostiqueurs afin d'éviter les complications et de faire jouer la concurrence comme le recommande la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes...
En cas d'erreur...
En cas d´oubli ou d´erreur de diagnostic, l´agent immobilier n´est jamais responsable. Le notaire peut l´être puisqu´il est censé vérifier que tous les d.ocuments sont présents à la signature du compromis de vente. Le vendeur peut se retourner contre le diagnostiqueur si le diagnostic s´avére eronné. L´acheteur peut se retourner contre le vendeur en cas d´oubli ou de diagnostic erroné.
Le problème de la rétrocommission
La question est souvent posée : est-ce que les agents immobiliers peuvent percevoir une commission des diagnostiqueurs immobiliers ? Un bon nombre de diagnostiqueurs établissent des liens commerciaux avec des agences immobilières et leurs versent des retrocomissions pour l’apport de clients. Une pratique fortement condamnée par la FNAIM. « Depuis le 1er novembre 2007, les diagnostiqueurs sont soumis à trois obligations légales : la certification des techniciens, un minimum d'assurance en responsabilité civile professionnelle, ainsi que l'indépendance et l'impartialité du diagnostic. Les diagnostics étant pensés pour répondre à un impératif de protection des occupants dans des domaines aussi fondamentaux que la santé, la sécurité immédiate des personnes et l'environnement, la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers et la FNAIM estiment que toute condition de rétribution pour apport d'affaires nuit directement à l'indépendance du diagnostic », indique un communiqué de la FNAIM, qui demande aux pouvoirs publics de renforcer la réglementation en ce sens.
Les diagnostics obligatoires en 2009
Lors de la vente d´un bien, le vendeur doit fournir des diagnostics ou certificats. En tout, il peut devoir en fournir sept, au maximum.
Les trois premiers sont obligatoires pour chaque vente :
La Loi Carrez de 1996 oblige de fournir à chaque vente un certificat de surface habitable, afin que la surface soit mentionnée sur l'acte de vente.
Le certificat de performance énergétique, diagnostic récent puisque demandé depuis le 1er novembre 2006, indique la quantité d´énergie consommée pour le chauffage, l'eau chaude, voire la climatisation ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles. Il est obligatoire pour la vente d´un appartement ou d´une maison.
Enfin, le diagnostic électrique oblige depuis le 1er janvier 2009 les propriétaires vendant leur bien à effectuer un diagnostic électrique dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances
Les quatre derniers diagnostics sont sous conditions :
Le diagnostic de risques naturels et technologiques, requis depuis le 1er juin 2006, concerne les maisons, appartements ou terrain situés à l'intérieur d'un périmètre de prévention des risques naturels et technologiques, dans une zone sismique ou si le bien a fait l'objet depuis 1982 d'une indemnisation à la suite d'une catastrophe naturelle.
Le diagnostic amiante, requis depuis 2002, concerne tous les logements et les maisons dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il doit être établi pour les parties privatives et pour les parties communes dans les immeubles d'habitation.
Le diagnostic plomb est obligatoire pour les maisons et les immeubles construits avant le 1er janvier 1948 et situés dans une zone désignée à risque par arrêté préfectoral. Sans ce document, l'acheteur peut invoquer le vice caché et faire annuler la vente
Enfin, le diagnostic termites est requis depuis 2000. C´est le préfet qui classe les zones à risques. En cas de transaction, un état parasitaire doit être annexé à l'acte de vente. A défaut, la vente ne sera pas nulle, mais, si termites il y a, le vendeur sera tenu responsable.
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