L’agent peut-il indirectement acheter
un bien qu’il est en charge de vendre ?

MOTS CLES : Clause de non concurrence | Franchiseur - Franchisé

Acheter le bien que l’on est en train de vendre. Cette idée peut parfois effleurée l’agent immobilier lors d’une transaction. Pour éviter les litiges et les dérives dans la vente d’un bien, l’article 1596 du code civil a établi des garde-fous. Explications :

De quoi parle-t-on ?

L’agent immobilier a, par principe, interdiction d’acheter le bien qu’il est chargé de vendre et ce en application de l’article 1596 du Code civil qui est applicable à tout mandataire. Cet article vise aussi bien l’acquisition par le mandataire lui-même que par toute personne interposée.

La question : Quelle utilité ?

Quelle est la portée réelle de l’interdiction de la prohibition pour un mandataire d’acheter le bien de son mandant par le truchement d’une personne interposée ?

La reponse

La double prohibition posée par l’article 1596 du Code civil a été, à de nombreuses reprises, consacrée par la jurisprudence et revêt diverses applications selon que l’agent immobilier est lui-même une personne physique ou une personne morale. Si l’agent immobilier chargé de la vente d’un bien est une personne physique, l’interdiction d’acheter ce bien s’appliquera aussi bien à cette personne qu’à toute personne physique ou morale que cet agent se serait substitué pour acquérir le bien. L’identification d’un « homme de paille » relève de l’appréciation souveraine des juges qui recherchent, lorsqu’il y a une suspicion à l’égard de l’acheteur, personne physique, d’éventuels liens intimes, amicaux ou économiques entre celui-ci et l’agent immobilier et lorsqu’il y a une suspicion à l’égard d’un acheteur, personne morale, d’éventuels liens capitalistiques ou de gestion entre l’agent immobilier et cette société.

De la même manière si l’agent immobilier est elle-même une société, cette société ne pourra pas acheter en son nom propre le bien qui lui aura été confié en qualité de mandataire et ne pourra non plus acheter indirectement ce bien par le truchement d’une personne physique ou d’une personne morale que l’agent immobilier se substituerait. Dans ce cas, les juridictions sont conduites à vérifier l’existence de liens entre la société (agent immobilier) et la société (acheteur du bien). La loi ne posant aucun critère précis pour déterminer dans quelle mesure une personne morale s’interpose une autre personne morale, les juges apprécient souverainement l’indépendance de la société qui a acheté le bien et l’éventuelle immixtion ou communauté d’intérêts avec la société-agent immobilier.

D’une façon générale les tribunaux sont très vigilants quant à cette pratique et s’attachent à vérifier de façon précise les liens qui peuvent unir les deux sociétés de sorte que si l’acquéreur d’un bien est une personne morale différente de la société mandataire mais que la gérance de ces deux sociétés est assurée par la même personne, l’interposition de personne morale par le truchement du même dirigeant, personne physique, est constatée.

L'EXPLICATION DE L'EXPERT

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a encore donné une illustration de l’application stricte de l’article 1596 du Code civil dans un arrêt rendu le 2 juillet 2008.

En l’espèce, un mandant avait donné un mandat non-exclusif de vente d’un immeuble à deux agences immobilières Le mandant ayant refusé de donner suite à une offre d’acquisition signée par une SCI et transmise par l’une des deux agences, cette agence assignait alors le vendeur en paiement de dommages et intérêts correspondant au montant de la commission. Dans un premier temps, la Cour d’appel a fait droit à la demande de l’agence en relevant que la SCI était une personne morale différente de la société, agent immobilier. Invoquant cependant l’identité de gérant (et de siège social) entre les deux sociétés, le mandant s’est pourvu en cassation. La Cour suprême a cassé l’arrêt en reprochant aux juges d’appel de ne pas avoir recherché si la société, agent immobilier, ne s’était pas porté acquéreur du bien par personne morale interposée (en l’occurrence la SCI) alors même que les deux sociétés avaient le même gérant et le même siège social. Il est clairement réaffirmé ici que les tribunaux doivent appliquer rigoureusement l’article 1596 du Code civil.

On peut cependant s’interroger sur l’étendue de cette prohibition, notamment lorsque le gérant de la société, agent immobilier, n’est pas dirigeant de la SCI mais seulement actionnaire, voire actionnaire minoritaire. Dans ce cas, la prohibition devrait s’appliquer car l’article 1596 du Code civil assure la loyauté des transactions et impose une transparence qui est naturellement attachée à la qualité de mandataire. En revanche, la solution devrait être plus nuancée lorsque le lien entre les deux sociétés (agent immobilier et acheteur) consiste, par exemple, pour un parent du gérant de l’agence immobilier à être actionnaire de la SCI ; dans ce cas les juges ne pourraient se contenter d’une simple présomption et devraient véritablement caractériser la réalité de l’interposition au profit de l’agent immobilier.

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Information de l'immobilier d'Expression #11

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