L’agent peut-il indirectement acheter
un bien qu’il est en charge de vendre ?

Acheter le bien que l’on est en train de vendre. Cette idée peut parfois effleurée l’agent immobilier lors d’une transaction. Pour éviter les litiges et les dérives dans la vente d’un bien, l’article 1596 du code civil a établi des garde-fous. Explications :

De quoi parle-t-on ?

L’agent immobilier a, par principe, interdiction d’acheter le bien qu’il est chargé de vendre et ce en application de l’article 1596 du Code civil qui est applicable à tout mandataire. Cet article vise aussi bien l’acquisition par le mandataire lui-même que par toute personne interposée.

La question : Quelle utilité ?

Quelle est la portée réelle de l’interdiction de la prohibition pour un mandataire d’acheter le bien de son mandant par le truchement d’une personne interposée ?

La reponse

La double prohibition posée par l’article 1596 du Code civil a été, à de nombreuses reprises, consacrée par la jurisprudence et revêt diverses applications selon que l’agent immobilier est lui-même une personne physique ou une personne morale. Si l’agent immobilier chargé de la vente d’un bien est une personne physique, l’interdiction d’acheter ce bien s’appliquera aussi bien à cette personne qu’à toute personne physique ou morale que cet agent se serait substitué pour acquérir le bien. L’identification d’un « homme de paille » relève de l’appréciation souveraine des juges qui recherchent, lorsqu’il y a une suspicion à l’égard de l’acheteur, personne physique, d’éventuels liens intimes, amicaux ou économiques entre celui-ci et l’agent immobilier et lorsqu’il y a une suspicion à l’égard d’un acheteur, personne morale, d’éventuels liens capitalistiques ou de gestion entre l’agent immobilier et cette société.

De la même manière si l’agent immobilier est elle-même une société, cette société ne pourra pas acheter en son nom propre le bien qui lui aura été confié en qualité de mandataire et ne pourra non plus acheter indirectement ce bien par le truchement d’une personne physique ou d’une personne morale que l’agent immobilier se substituerait. Dans ce cas, les juridictions sont conduites à vérifier l’existence de liens entre la société (agent immobilier) et la société (acheteur du bien). La loi ne posant aucun critère précis pour déterminer dans quelle mesure une personne morale s’interpose une autre personne morale, les juges apprécient souverainement l’indépendance de la société qui a acheté le bien et l’éventuelle immixtion ou communauté d’intérêts avec la société-agent immobilier.

D’une façon générale les tribunaux sont très vigilants quant à cette pratique et s’attachent à vérifier de façon précise les liens qui peuvent unir les deux sociétés de sorte que si l’acquéreur d’un bien est une personne morale différente de la société mandataire mais que la gérance de ces deux sociétés est assurée par la même personne, l’interposition de personne morale par le truchement du même dirigeant, personne physique, est constatée.