Bons de visite : Ils n’ont plus aucune utilité (ou presque)

Juridique Mai 2008

Mots clés : jurisprudence | exclusivité

Voici un sujet polémique chez les agents immobiliers ! Ce document signé a-t-il une réelle valeur et peut-il faire valoir le droit de commission en cas d'achat ? La loi Hoguet estime que non. Retour sur un casse-tête

De quoi parle-t-on ?

Le « bon de visite » est un document que l’agent immobilier peut faire signer à un acheteur potentiel avant de lui faire visiter un bien. Grâce à ce document, l’agent dispose d’une preuve attestant qu’il a fait visiter le bien, preuve qu’il pourra utiliser en cas de difficultés pour le paiement de sa rémunération si la vente intervient. C’est à priori une garantie au droit de commission en cas d’achat.

La question qui a droit à une commission ?

Le cas est fréquent : un candidat acquéreur signe un bon de visite et visite un bien avec un agent immobilier, mandaté par le vendeur sans exclusivité. Ce même candidat acquéreur revisite ce bien avec un second agent immobilier, également sous mandat simple, négocie puis signe la vente. La question est de savoir si le premier agent qui a fait connaître le bien peut réclamer une commission et/ou des indemnités.

La réponse celui qui a signé le compromis

L’intermédiaire qui a fait signer le compromis de vente percevra seul une commission. Le 15 mai 2007, la cour de cassation à réaffirmé que la commission reviendrait à celui qui a effectivement réalisé la vente selon la stricte application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet qui explique que « Aucun bien, (…) somme d’argent représentatif de commissions (…), n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ». Cet arrêt casse celui de la cour d’appel de Montpellier de février 2006 qui avait retenu le rôle déterminant du premier agent immobilier dans la conclusion de la vente, ayant présenté l’acheteur au vendeur. Désormais, l’intermédiaire qui a fait signer le compromis ou la promesse de vente percevra seul une commission, celui qui a simplement mis en contact le vendeur et l’acheteur ne pouvant revendiquer aucune rémunération. La cour de cassation ne donne donc aucune valeur juridique au bon de visite. L’arrêt du 6 octobre 1993 s’est même révélé hostile à la pratique abusive des bons de visites par les agents immobiliers : « on ne doit pas donner au bon de visite un contenu et une valeur qu’il n’a pas. Ce bon n’est pas un engagement à rémunérer l’agent. Il ne vaut pas un mandat ». Cette décision devrait relancer la concurrence entre les agents immobiliers et la compétitivité de l’offre immobilière pour les particuliers.

L'EXPLICATION DE L'EXPERT

Paul Haushalter avocat à la cour de Paris

D'une manière générale, la jurisprudence tend à protéger l'acquéreur potentiel. L'engagement unilatéral pris par le visiteur d'un bien et souscrit dans le bon de visite a été jugé dépourvu de cause et contraire aux dispositions légales et réglementaires par la Cour d'appel d'Aix en Provence du 15 février 1996. Dans cette perspective, la Cour de cassation a jugé que la clause du bon de visite par laquelle le visiteur déclare s'engager à n'acheter que par l'intermédiaire de l'agent sous peine d'avoir à lui verser, à titre de réparation, une somme équivalant au montant de la commission, est contraire aux dispositions du décret n º 72-678 du 20 juillet 1972, et ne saurait créer une obligation de paiement par le visiteur (arrêts de la Cour de cassation du 28 novembre 2000 et du 3 avril 2002). Une telle clause n'engage pas l'acquéreur lorsque l'agent n'a pas de mandat exclusif (arrêt de la Cour de cassation du 27 avril 2004). Cette jurisprudence vient donc considérablement réduire la portée du bon de visite si l'agent immobilier ne dispose pas d'un mandat exclusif.

Hortense des Dorides

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Information de l'immobilier d'Expression #1

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