Paris : l'immobilier ancien prêt à battre des records

Paris serait-elle en route vers un record historique ? La capitale a en effet vu ses prix au mètre carré s'établir à 8300 €/m2 en seulement quelques mois après quatre années blanches. D'après les projections de la Chambre des notaires, ceux-ci devraient poursuivre leur progression et même dépasser le record d'août 2012 qui affichait 8460 €/m2. « A la belle période, on était à 38 500 transactions par an. Aujourd'hui, on y est presque mais pour autant il n'y a pas eu d'augmentation du nombre de logements. Un phénomène contraire à celui du reste de la France. Le parc des logements sociaux est passé de 11 à 18% suite à la loi SRU et ce n'est bien évidemment pas que des constructions. Le parc de logements diminue », analyse Thierry Delessale, président de la commission des statistiques immobilières de la Chambre des notaires de Paris.

Ce marché à la hausse est dû à un afflux important d'acquéreurs, notamment l'arrivée massive de locataires souhaitant accéder à la propriété et une légère remontée des taux opérée au printemps 2015. « Depuis la crise de 2008 et les folles augmentations observées à Paris, de nombreux acheteurs ont préféré attendre et voir comment allait évoluer le marché. Les prix allaient-ils s'écrouler ? La crise économique allait-elle perdurer ? Ce phénomène d'attentisme est désormais révolu depuis avril 2015. Aujourd'hui, chacun redimensionne son logement en fonction de ses besoins. Ce qui n'avait pas été fait pendant près de quatre ans. De plus, les acquéreurs se disent que les prix devraient augmenter à l'avenir et que c'est le bon moment d'acheter avant la remontée des taux. » Une frénésie immobilière qui devrait se poursuivre en 2017. « Les taux ne vont pas prendre trois points en un mois. Les Français ont intégré la hausse et cela ne ralentira pas le rattrapage du marché. »

Réaliser de bonnes affaires à Paris est devenu de plus en plus difficile. L'est parisien autrefois épargné par l'envolée spéculative connaît désormais une progression fulgurante avec une hausse allant jusqu'à 6% dans certains arrondissements. « Le 10ème est certainement l'un des arrondissements les plus intéressants de part son aspect central et sa gentrification. Sans compter les nombreux locaux commerciaux qui se transforment en logements. Mais ce sont des investissements à 10 ou 15 ans. C'est une mue lente mais certaine. L'écart se réduit entre les quartiers populaires et les quartiers chics. » Le profil des acheteurs : un cadre entre 30 et 39 ans enclin à acquérir un deux pièces d'environ 38m2 pour la bagatelle de 312 000 €.

La prochaine élection présidentielle devrait produire plusieurs scénarios selon le candidat élu. En cas d'alternance politique, l'ensemble de la profession aura les yeux rivés vers les mesures concernant les plues-values immobilières. « Si la réforme sur les plus-values ne porte que sur l'impôt sur le revenu pour le ramener de 22 à 15 ans, cela aura l'effet d'un pétard mouillé et les ventes resteront bloquées. En revanche, si la réforme concerne également l'imposition des prélèvements sociaux – aujourd'hui à 30 ans -, de nombreuses personnes pourraient être amenées à vendre. »

Dans l'hypothèse d'un allégement de la fiscalité des revenus fonciers impliquant la création d'un dispositif d'investissement type Périssol et un véritable statut du bailleur, on pourrait assister à un retour des investisseurs dans l'ancien. « Aujourd'hui, l'investissement n'existe pratiquement plus à Paris dans l'ancien. Une fiscalité alléchante pourrait les faire revenir avec pour conséquence une nouvelle montée des prix. Enfin, la suppression de l'impôt sur la fortune, combinée au Brexit, pourrait favoriser le retour de Français fortunés et créer une tension sur les prix de biens d'exception », conclut l'expert.